Mietvertragscheck – Welche Punkte sind wichtig ?

Du stehst kurz vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages und möchtest wissen, ob dein Vertrag in Ordnung ist ohne gleich einen Rechtsanwalt mit der Überprüfung zu beauftragen ? Dann bist du hier genau richtig. 

In diesem Artikel erfährst du, welche Punkte bei der Mietvertragsunterzeichnung 2021 wichtig sind, auf was du besonders achten solltest und wo sich schon mal ein Fehler einschleichen kann. Da ist es ratsam sich vor der Unterzeichnung Zeit zu nehmen um späteren Unannehmlichkeiten vorzubeugen. 

Doch bevor wir auf die Details eingehen, geben wir dir wie folgt einen Überblick über generelles zum Mietanbot und Mietvertrag. 

Das Mietanbot – ein Vertrag vor dem Mietvertrag 

Das Mietanbot ist in Österreich häufig in Gebrauch um die Absicht eines Mietinteressenten und die Eckdaten der Vermietung auf einem Vertrag vor dem Mietvertrag festzuhalten. 

Meist beinhaltet das Mietanbot die zwei Parteien, die Eckdaten zum Mietverhältnis wie zum Beispiel die Mietdauer, die Miete und die wichtigsten Klauseln für den Vertrag. Das Mietanbot ist verbindlich und wird meist bis zu einem bestimmten Datum ausgestellt. 

Achtung ! Rechtsverbindlich heißt, dass der Vertrag nach Unterzeichnung wirksam ist, auch wenn der eigentliche Mietvertrag noch nicht ausgestellt wurde. 

Worauf muss ich beim Mietvertragsabschluss in Österreich achten? 

Der Mietvertrag ist wohl das beliebteste Rechtsmittel in Österreich um Klarheit zwischen zwei Parteien – dem Vermieter und dem Mieter – zu schaffen. 

Nach langer Suche ist man meistens froh endlich die richtige Wohnung gefunden zu haben und möchte einfach nur noch schnell den Vertrag unterschreiben. Manch einer würde auch gar nicht darüber nachdenken Änderungen am Vertrag vorzunehmen und das Schriftstück in seiner vorgelegten Form annehmen. 

Doch genau hier ist es wichtig genauer hin zu sehen. Im folgenden findest du alles um selber einen Mietvertragscheck durchzuführen. Sieh dir an, welche Punkte im Mietvertrag wichtig sind. 

Vertragsparteien 

Meist werden die Vertragsparteien an erster Stelle des Mietvertrages angeführt. Wichtig zu beachten ist, dass die folgenden Daten des Mieters als auch des Vermieters angegeben werden: 

• Vollständiger Name (Vor- und Nachname)/ Unternehmen 
• Geburtsdatum 
• Adresse 
• Ratsam: Kontaktinformation 

Der Vermieter oder Mieter kann entweder eine private Person sein oder ein Unternehmen. Es ist jedoch immer ratsam die Kontaktinformation gleich in den Mietvertrag mit einzubauen. Sollte es mehrere Mieter geben, können diese untereinander aufgeführt werden. 

Mietgegenstand 

In einem zweiten Punkt ist oft der Mietgegenstand selber angeführt. Hier werden folgende Details festgehalten: 

• Genaue Anschrift des zu vermietenden Objekts 
• Größe der Wohnung 
• Detaillierte Beschreibung der Räume
• Zustand der Wohnung 
• Mitvermietete Gegenstände 
• Zweck der Vermietung 

Gut zu wissen ! Achte hierbei darauf, dass die Top Nummer der Wohnung angeführt ist. Oft gibt es bei der Größe der Wohnung Unstimmigkeiten. Diese bestimmt auch später die Berechnung der Betriebskosten und in manchen Fällen des Mietzinses. Solltest du also Zweifel an der Richtigkeit der Angaben haben, äußere diese vor der Unterzeichnung. 

Beschreibung & Zustand der Wohnung 

Auch die Beschreibung der Räumlichkeiten und deren Zustand sind wichtige Punkte. Geh auf Nummer sicher und überprüfe den Zustand der Wohnung genau, damit du nicht für Schäden haftest, die bereits vor deinem Einzug da waren. Dies kannst du auch im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Auch mitvermietete sind hier Gegenstände zu beahcten.

Zweck der Vermietung 

Unter Zweck der Vermietung wird in Österreich meist der Wohnzweck angegeben. Dies bedeutet, dass du kein Geschäft oder Büro in deiner Wohnung eröffnen kannst, ohne die vorherige Zustimmung des Vermieters. Der rechtliche Hintergrund hierzu ist die Widmung des Gebäudes oder der Wohneinheit. 

Mietdauer 

Unter diesem Punkt – Überraschung 🙂 – ist die Mietdauer angeführt. Das bedeutet, der Zeitraum, der vom Vermieter gewährt wird die Wohnung für ein Entgelt zu benutzen. In Österreich sind das mindestens 3 Jahre. Als Mieter kannst du jedoch nach einem Jahr und drei Monaten kündigen. Dies ist der früheste Kündigungszeitpunkt von Mieterseite. 

Möchtest du dein Mietverhältnis vor der vereinbarten Kündigungsfrist kündigen ?

Grundsätzlich ist dies nicht rechtlich geregelt. Im besten Fall stimmt der Vermieter zu. Meist ist die Situation jedoch so geregelt, dass der aktuelle Mieter nach einem neuen Mieter sucht. Der Vermieter muss jedoch nicht den ersten Interessenten akzeptieren. 

Möchtest du deinen Mietvertrag kündigen ? 

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Checklisten

Mietzins 

Einer der wichtigsten Punkt im Mietvertrag ist natürlich der Mietzins.

Wenn man von Miete spricht, wird oft an die Gesamtkosten gedacht – also inklusive Betriebskosten. In diesem Absatz fokussieren wir uns jedoch In Österreich kann dieser entweder frei bestimmt werden oder er wird nach der Mietrechtsgesetz festgelegt. 

Dies wird im § 1 des MRG festgelegt . Ohne euch zu lang in diesem rechtlichen Dschungel herum irren zu lassen, kann eins grob gesagt werden: 

• Wohnungen in Altbauten: festgelegter Mietzins des § 15 MRG ff 
• Wohnungen in Neubauten: frei bestimmter Mietzins 

Mietzins für Wohnungen in Altbauten 

Der Mietzins ist seit 1994 durch den Richtwertmietzins bestimmt. 

Die neuen Richtwerte sind wirksam ab 1.4.2019, sofern ein neuer Vertragsabschluss ab 1.4.2019 erfolgte. Die Werte pro Bundesland belaufen sich auf die folgenden Quadratmeterpreise: 

Bundesland	Richtwert pro Qm
Burgenland	€ 5.30
Kärnten	€ 6.60
Niederösterreich	€ 5.96
Oberösterreich	€ 6.29
Salzburg	€ 8.03
Steiermark	€ 8.02
Tirol	€ 7.09
Vorarlberg	€ 8.92
Wien	€ 5.81

Berechne einfach die Nutzfläche deiner Wohnung x dem oben angeführten Quadratmeterpreis. 

Gut zu wissen ! Diese Mietzinse werden um Zu- und Abschläge erhöht oder vermindert. Das bedeutet, dass wenn die Wohnung beispielsweise über einen Balkon, Lift und eine gute Lage verfügt wird der Preis durch sogenannte Zuschläge erhöht. Abschläge kommen zum Beispiel dann zum Tragen, wenn ein Vorraum fehlt, ein Badezimmer oder ein Lift in einem mehrstöckigen Haus. 

Mietzins für Wohnungen in Neubauten 

Für Neubauten kann ein freier Mietzinse vereinbart werden. Das bedeutet es gibt keine Preisobergrenze und auch Zu- oder Abschläge werden nicht berechnet.  

Die Umsatzsteuer für Wohnungen beträgt übrigens 10 %.

Indexanpassung 

Die meisten Mietverträge in Österreich enthalten eine Indexklausel. Das bedeutet, dass die Miete bei Überschreitung eines bestimmten Schwellenwertes oder zu einem bestimmten Zeitpunkt im Jahr auf den von der Statistik Austria verlautbarten Index Wert angepasst. 

Gut zu wissen ! Du kannst die Anpassung selber nachrechnen und sehen, wann die nächste Anpassung stattfindet und wie hoch diese ist. Klick auf den Indexrechner und probiere es aus. 

Betriebskosten 

Die häufigsten österreichischen Betriebskosten sind im § 21 des MRG angeführt. Hier ein Ausschnitt der wichtigsten vom Vermieter aufgewendeten Kosten für

• Wasser und Wartung/ Eichung von Meßvorrichtungen 
• Rauchfangkehrer
• Beleuchtung allgemeiner Teile des Hauses 
• Versicherung des Hauses 
• Verwaltung der Liegenschaft 
• Hausbetreuung 

Achtung ! Oft sind die Strom & Heizkosten in separaten Verträgen berechnet. Das bedeutet, dass diese nicht im Mietvertrag inkludiert sind. 

Auch die Betriebskosten werden jährlich angepasst. In Österreich muss die Betriebskostenabrechnung spätestens am 30. Juni des des Folgejahres gemacht werden. Das heißt die Betriebskostenerhöhung oder Gutschrift des Jahres 2020 erhältst du spätestens am 30.07.2021. Mehr Infos zum Thema Betriebskosten findest du auf der Seite der Mietervereinigung. 

Erhaltung

Wenn es um die Erhaltung des Mietgegenstandes geht, werden insbesondere dem Vermieter Rechte eingeräumt, die es ihm ermöglichen diese durchzuführen.

Dazu zählen: 

1. Arbeiten, die zur Erhaltung des Hauses erforderlich sind. 
2. Vorkehrungen, die zur Erhaltung der Heiztherme erforderlich sind. 
3. Gewährleistung der Wasser- oder Energiezufuhr.
4. Installation von technischen Gemeinschaftsanlagen, die zur Redaktion der Energiekosten führen

Für den Mieter besteht die Pflicht dies zu erlauben und dem Vermieter Schäden zu melden. Im Vollanwendungsbereich des MRG werden diese Regelungen im § 3 MRG angeführt. 

Instandhaltung & Wartung 

Das Thema der Instandhaltung und Wartung ist ein in Österreich viel diskutiertes, da die Judikatur nicht immer eindeutige Antworten liefert. Vieles bleibt im Graubereich, daher ist es hier besonders wichtig genauer hinzuschauen. 

Fällt der Mietvertrag nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz gilt §1096 des ABGB für Erhaltung, Instandhaltung und Wartung. 

Achtung ! Besonder bei der Thermenwartung gibt es oft Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, da diese nicht gesetzlich geregelt ist. Grundsätzlich ist es üblich, dass der Mieter die Wartung übernimmt und der Vermieter für Reparaturen aufkommt. Allerdings nur, wenn die Therme auch 1 x jährlich gewartet wurde. 

Rückstellung 

Die Rückstellung der Wohnung wird meist im Vertrag erwähnt um Unstimmigkeiten vorzubeugen. 

Häufige Themen sind: 

• Schönheitsreparaturen & Ausmalen der Wohnung 
• Wohnungsreinigung
• Besenreine Rückstellung 
• Rückgabe der Kaution 

Lies dir doch die verlinkten Artikel durch um mehr zum Thema zu erfahren. 

Auch die Kautionsvereinbarung wird meist in diesem Absatz des Vertrages angeführt. In Österreich sind 3 Monatsmieten Kaution üblich. 

Sonstige Vereinbarungen 

Unter den sonstigen Vereinbarungen wird meist festgehalten, dass sonstige Nebenabreden nicht gültig sind. Hier kannst du alles anführen, was du noch anmerken möchtest. 

Tipp ! Schließe eine Haushaltversicherung ab, um Unannehmlichkeiten vorzubeugen.

Unterschriften 

Die Unterschriften, sollten mit dem Namen der unterzeichnenden Parteien versehen werden, dem Ort und dem Datum. 

Besonders in Zeiten von Covid-19 sind digitale Unterschriften beliebt. Im Internet findest diu jede Menge Service Provider, die eine sichere digitale Unterschrift gewährleisten.

Zusätze

Oft wird dem Mietvertrag folgendes beigelegt. 

• Übergabeprotokoll inkl. Fotos
• Hausordnung

Zusammengefasst, kann gesagt werden, dass Mietverträge in den meisten Fällen vorteilhaft für beide Seiten sein sollte. Wenn du, das Gefühl hast, etwas stimmt nicht ganz oder ist nachteilig für eine der beiden Parteien, sprich es an. Schafft klare Verhältnisse, so dass spätere Missverständnisse vermieden werden können. 

Tipp ! Du kannst die Umzugskosten von der Steuer abziehen.

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