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12-23-2020 - von Stefanie

Mietrecht in Österreich – was du für deinen Auszug wissen solltest

Bild: Matthew Hamilton/Unsplash

Das Österreichische Mietrecht bildet die Grundlage für die meisten Mietverträge in Österreich. Das sogenannte MRG (MietrechtsGesetz) bildet die rechtlichen Rahmenbedingungen zwischen Mieter und Vermieter und ist besonders beim Auszug zu beachten. 

Mietverträge sind also auf Basis des Mietrechtsgesetzes aufgebaut und dienen als Leitfäden für die Vermietung von Immobilien. In diesem Artikel erfährst du mehr über die Grundlagen des Mietrechts, was du als Mieter beim Auszug beachten musst, was die Pflichten des Vermieters sind und wie das ganze in der Praxis aussieht. 

Inhaltsverzeichnis 

Grundlagen aus dem Mietrecht in Österreich

Vollanwendungsbereich des MRG

Teilanwendungsbereich des MRG

Zur Gänze vom MRG ausgenommen

Was sind Mieterpflichten beim Auszug ?

Ausmalen beim Auszug

Renovieren bei Auszug

Besenrein bei Umzug

Zutritt zur Wohnung gewähren, wenn ein triftiger Grund vorliegt

Dulden von notwendigen Verbesserungsarbeiten

Was sind Pflichten des Vermieters beim Auszug ?

Betretungsbefugnis des Vermieters

Erhaltung der Wohnung in brauchbarem Zustand

Rückzahlung der Kaution

Was muss ich beim Auszug sonst noch beachten ?

Grundlagen aus dem Mietrecht in Österreich

Das Mietrecht dient dazu vor allem den Mieter aber auch den Vermieter in seinen Rechten und Pflichten zu schützen. Dieser Schutz ist besonders beim Auszug zu beachten. 

Das Mietrecht in Österreich stammt aus dem Jahr 1981 und wurde immer wieder angepasst und überarbeitet. Im Paragraph 1 des Mietrechtsgesetzes wird definiert, ob ein Mietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich fällt oder zur Gänze vom Mietrecht ausgenommen wird. Dies ist ausschlaggebend, wenn es zum Auszug aus der Wohnung kommt, denn hier wird bestimmt, ob das Mietrecht angewandt werden kann oder nicht. 

Was das heißt das jetzt konkret ? Hier eine kurze Erklärung:

Vollanwendungsberreich des MRG

Vollanwendungsbereich des MRG bedeutet, dass alle Paragraphen des Gesetzes angewandt werden können. Grob gesprochen kann man sagen, das alle Altbauten oder Gebäude, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet worden sind, in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen. Der sogenannte Preis- und Kündigungsschutz spricht dem Mieter hier besondere Rechte zu. Im MRG sind besondere Bestimmungen zur höchstzulässigen Miete verankert und auch die Mindestmietdauer ist definiert. 

Teilanwendungsberreich des MRG

Mietverträge, die in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen, sind meist Verträge über Wohnungen in Gebäuden, die nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden. IN anderen Worten: Neubauten, die im Wohnungseigentum stehen. Teilanwendung bedeutet, dass der Mieter lediglich durch die folgenden Paragraphen geschützt ist: §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49. Das bedeutet dem Mieter wird hier lediglich Kündigungsschutz aber kein Preisschutz gewährleistet. Das bedeutet, die Mindestvertragsdauer von 3 Jahren ist vom Vermieter einzuhalten. Der Mieter kann nach einer Kündigungsfrist von einem Jahr und drei Monaten ausziehen. Hier wird keine höchstzulässige Miete festgelegt. 

Zur Gänze ausgenommen vom MRG

Zur Gänze vom Mietrecht ausgenommen sind Ein- oder Zweifamilienhäuser und Geschäftsräumlichkeiten. Im Streitfall wird hier das ABGB (Allgemeine bürgerliche Gesetzbuch) zur Rate gezogen. 

Wie sich die Voll- und Teilanwendung und die Ausnahme des Mietrechtsgesetzes beim Auszug verhalten, diskutieren wir in den folgenden Absätzen. 

In diesem Artikel besprechen wir vor allem Mietverträge, die in den Vollanwendungsbereich des MRG fallen. Meist sind Mietverträge, die im Teilanwendungsbereich verfasst wurden jedoch ebenfalls auf der Grundlage des MRG aufgebaut und daher relevant für den Auszug. 

Was sind Mieterpflichten beim Auszug ? 

Photo by KJ Styles on Unsplash

Die Mieterpflichten bei Auszug sind meist klar im Mietvertrag definiert. Themen wie das Ausmalen beim Auszug, Renovierungsarbeiten oder sonstige Pflichten des Mieters vor dem Umzug in eine neue Wohnung sind zu beachten, wenn du dich auf deinen Umzug vorbereitest.  

Ausmalen beim Auszug 

Das Ausmalen beim Auszug ist nicht im Mietrechtsgesetz geregelt. In diesem Fall werden oft Entscheidungen des OGH (Obersten Gerichtshofs) herangezogen.  

Grundsätzlich gilt: eine normale Abnutzung der Wände, wie Löcher durch Nägel, Streifen von Möbelstücken und ortsübliche Wandfarben, wie gelb oder grün sind vom Vermieter zu dulden. Grelle und unübliche Wandfarben wie knallrot oder schwarz sind nicht ortsüblich – das heißt der Mieter muss ausmalen. 

Renovieren bei Auszug 

Wenn wir von Renovierungen vor dem Auszug sprechen, ist meist von Schönheitsreparaturen die Rede. Wer ist zuständig für das Schließen von Löchern in Wänden, für das Schleifen von Böden oder Zuspachteln von Fugen im Badezimmer ? 

Auch hier gilt eine gewöhnliche Abnutzung ist vom Vermieter zu dulden. Geht die Abnutzung über den gewöhnlichen Gebrauchsspuren hinaus, bist du als Mieter dafür zuständig die Wohnung in gebrauchsfähigen Zustand – sofern sie auch so übergeben wurde – zurück zu stellen. 

Besenrein bei Umzug 

Die Wohnung beim Auszug besenrein zu hinterlassen bedeutet grundsätzlich eine leere Wohnung in sauberem Zustand zu hinterlassen. Was das im Detail bedeutet ? Grobe Verschmutzung beseitigen, den Boden kehren und den Kühlschrank leer räumen. Arbeiten wie Fenster putzen, Unkraut beseitigen oder Dübellöcher besietigen zählen nach üblichen Gebrauch jedoch nicht zu Arbeiten, die unter den Begriff “besenrein” fallen. 

Zutritt zur Wohnung gewähren, wenn ein triftiger Grund vorliegt

Dies kommt besonders häufig vor dem Auszug aus der Wohnung vor. Der Mietvertrag ist bereits gekündigt und der Vermieter ist auf der Suche nach einem neuen Mieter. Ein triftiger Grund liegt beispielsweise dann vor, wenn ein potentieller neuer Mieter die Wohnung besichtigen möchte.  

Wenn ein Besuch vom Vermieter oder von beauftragten Handwerkern angemeldet wird und ein guter Grund für das Betreten der Wohnung vorliegt, dann musst du das als Mieter auch zulassen. Beispiele hierfür wären eventuelle Schäden an einem Wasserrohr oder das Ablesen der Zählerstände. Besonders im Falle eines Auszuges kann es sein, dass der Vermieter die Wohnung auf Funktionstüchtigkeit überprüfen lassen möchte. 

Dulden von notwendigen Verbesserungsarbeiten

Auch bei Verbesserungsarbeiten, die häufig beim Mieterwechsel durchgeführt werden, ist das Dulden des Mieters gefragt. 

Wird zum Beispiel eine neue Küche eingebaut, ein Aufzug eingebaut oder Gasleitungen saniert, dann hast du diese Arbeiten und die damit verbundene Geräuschbelästigung zu dulden.

Was sind Pflichten des Vermieters beim Auszug ? 

Photo by Nolan Issac on Unsplash

Als Mieter musst du bestimmte Verpflichtungen beim Auszug beachten, die in Österreich meist im Mietrechtsgesetz verankert sind. Jedoch auch der Vermieter hat sich an bestimmte Pflichten beim Auszug des Mieters zu halten. 

Betretungsbefugnis des Vermieters 

Will der Vermieter die Wohnung betreten, während du darin wohnst, dann muss er dies im Voraus ankündigen und mit dir koordinieren. „Überraschungsbesuche“ sind nicht rechtlich verankert und du musst dem Vermieter keinen Eintritt gewähren. Sollte allerdings “Gefahr in Verzug“ sein, dann muss natürlich vorab keine Anmeldung durchgeführt werden. Der Vermieter benötigt in solchen Fällen aber einen triftigen Grund dafür, um Zutritt zur Wohnung zu erbitten. Wohnst du beispielsweise noch im Mietobjekt, aber ziehst du bald aus und der Vermieter sucht nach einem Nachmieter, dann sind Besichtigungstermine als triftiger Grund zu werten. Allerdings muss der Besichtigungstermin mit dir vorab geklärt werden.

Erhaltung der Wohnung in brauchbarem Zustand

Der Vermieter muss gewährleisten, dass die Wohnung gut erhalten und bewohnbar bleibt, auch während eines laufenden Mietvertrags. Kommt es also zum Wasserrohrbruch oder ähnlichem (nicht von dir als Mieter verursacht), dann muss der Vermieter den Schaden beheben.

Bei der Übergabe der Wohnung an dich, muss diese in einem brauchbaren und bewohnbaren Zustand sein.

Rückzahlung der Kaution 

Die bezahlte Kaution muss vom Vermieter auf einem Sparbuch oder einer ähnlichen Anlageform (mit gleich guter Verzinsung und Sicherheit) aufbewahrt werden. Wird das Mietverhältnis aufgelöst und keine Beanstandungen am Zustand der Wohnung geltend gemacht, dann muss der Vermieter dem Mieter die Kaution plus Zinsen zurückerstattet werden.

Umzug richtig planen

Umziehen und ein neues Mietverhältnis einzugehen ist immer mit Arbeit und Planung verbunden. Deine neue Adresse muss an den richtigen Orten angegeben werden, die Wohnung neu eingerichtet und natürlich sollte auch das neue Zuhause in vollen Zügen genossen werden. Wir von Moveria wollen dir eine Hilfe bei Planung und Durchführung deines Umzugs sein.  Mit diesem kurzen Überblick über das Mietrecht in Österreich solltest du gut informiert, die neue Wohnung zum Zuhause machen können.

Was muss ich beim Auszug sonst noch beachten ? 

Photo by Cytonn Photography on Unsplash

Wie wir gesehen haben, gibt es einige Pflichten, die sowohl Mieter als auch Vermieter beim Auszug nachkommen müssen. 

Übergabeprotokoll für den Auszug

Besonders wichtig ist auch das Übergabeprotokoll, dass am Anfang und Ende eines Mietverhältnisses ausgefüllt werden sollte. Besonders wichtig ist es hierbei den allgemeinen Zustand der Wohnung festzuhalten, die Anzahl der übergeben Schlüssel und die Unterschriften des Mieters und Vermieters. So kann beim Auszug und der Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter genau geklärt werden, ob und welche Schäden vom vorherigen Mieter verursacht wurden. Meist wird das Übergabeprotokoll durch Fotos ergänzt. 

Solltest du weitere Fragen zu Thema Mietrecht und was du für deinen Auszug wissen solltest, haben, kannst du dich in Österreich am besten an die Mietervereinigung oder die Arbeiterkammer wenden. 

Wir freuen uns auf deine Kommentare zum Thema Auszug: 

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