Mietrecht in Österreich: Was du für deinen Auszug wissen solltest

Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern und ist besonders beim Auszug wichtig. In diesem Artikel erfährst du, welche Teile des Mietrechts für deine Wohnung gelten, was du als Mieter beim Auszug erledigen musst und welche Pflichten der Vermieter hat.

Kurz gesagt: Kündige fristgerecht und schriftlich, gib die Wohnung geräumt und besenrein zurück und beseitige Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen. Ausmalen musst du nur in Ausnahmefällen. Der Vermieter muss dir danach die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzahlen, soweit er keine berechtigten Forderungen hat.

Grundlagen aus dem Mietrecht in Österreich

Das Mietrecht schützt vor allem den Mieter, regelt aber auch die Rechte des Vermieters. Das MRG stammt aus dem Jahr 1981 und wurde immer wieder geändert. In § 1 MRG ist festgelegt, ob ein Mietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich fällt oder ganz vom MRG ausgenommen ist. Davon hängt ab, welche Regeln beim Auszug für dich gelten.

Was heißt das konkret? Hier eine kurze Erklärung:

Vollanwendungsbereich des MRG

Im Vollanwendungsbereich gelten alle Bestimmungen des MRG, also auch die Mietzinsbegrenzungen (etwa der Richtwertmietzins) und der Kündigungsschutz. Darunter fallen in der Regel Mietwohnungen in Häusern mit mehr als zwei Wohnungen, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden (Altbauten), auch vermietete Eigentumswohnungen in solchen Häusern, sowie Wohnungen in geförderten Neubauten.

Teilanwendungsbereich des MRG

In den Teilanwendungsbereich fallen in der Regel Wohnungen in nicht geförderten Neubauten (Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953) und vermietete Eigentumswohnungen in Häusern, die nach dem 8. Mai 1945 gebaut wurden. Hier gelten nur einzelne Bestimmungen des MRG (§§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49), darunter der Kündigungsschutz, die Regeln zur Befristung und zur Kaution. Eine Mietzinsbegrenzung gibt es nicht.

Für die Befristung gilt nach § 29 MRG seit 1. Jänner 2026: Ein befristeter Vertrag muss mindestens drei Jahre dauern, bei Vermietern, die Unternehmer sind, mindestens fünf Jahre. Als Mieter kannst du einen befristeten Vertrag nach dem ersten Jahr mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen, frühestens also zum Ende des 16. Monats. Einen unbefristeten Vertrag kündigst du mit der vereinbarten Frist, ohne Vereinbarung meist mit einem Monat zum Monatsletzten. Alle Details und ein Musterschreiben findest du in unserem Artikel Mietvertrag kündigen in Österreich.

Zur Gänze ausgenommen vom MRG

Ganz vom MRG ausgenommen sind unter anderem Mietverhältnisse in Gebäuden mit höchstens zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (etwa Ein- und Zweifamilienhäuser), Dienstwohnungen, Zweitwohnungen zur Erholung sowie Zimmer in Heimen für Studierende oder ältere Menschen. Für sie gelten die allgemeinen Regeln des ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) und der Mietvertrag.

In diesem Artikel geht es vor allem um Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Ob deine Wohnung darunter fällt, kannst du bei einer Beratungsstelle für Mietrecht kostenlos prüfen lassen.

Was sind die Pflichten des Mieters beim Auszug?

Viele Pflichten beim Auszug stehen im Mietvertrag, etwa zum Ausmalen oder zu Schönheitsreparaturen. Nicht jede Klausel ist aber wirksam. Was gilt, liest du in den folgenden Abschnitten. Einen Überblick über alles, was vor dem Umzug zu tun ist, bieten unsere Umzugschecklisten.

Ausmalen beim Auszug

Das Ausmalen beim Auszug ist nicht im MRG geregelt; hier gelten Entscheidungen der Gerichte. Eine Ausmalpflicht in einem vorformulierten Mietvertrag ist nach der aktuellen Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam. Normale Abnützung der Wände, etwa Streifen von Möbeln oder Dübellöcher, muss der Vermieter hinnehmen. Auch dezente Farben wie Gelb oder Grün gelten nicht als ortsunüblich.

Ausmalen musst du, wenn die Wände übermäßig abgenutzt sind, wenn du sie ortsunüblich gestaltet hast (etwa schwarz oder knallrot) oder wenn du das Ausmalen mit dem Vermieter individuell vereinbart hast.

Bei Renovierungen vor dem Auszug geht es meist um Schönheitsreparaturen: Wer schließt Löcher in den Wänden, schleift Böden ab oder erneuert Silikonfugen im Bad?

Auch hier gilt: Gewöhnliche Abnützung muss der Vermieter hinnehmen. Geht die Abnützung über normale Gebrauchsspuren hinaus, musst du als Mieter die Wohnung wieder in den Zustand bringen, in dem du sie übernommen hast. Mehr dazu in unserem Ratgeber Renovieren bei Auszug.

Die Wohnung beim Auszug besenrein zu hinterlassen bedeutet grundsätzlich, eine leere Wohnung in sauberem Zustand zurückzugeben: groben Schmutz beseitigen, den Boden kehren und den Kühlschrank leer räumen. Fenster putzen oder Dübellöcher verspachteln gehören üblicherweise nicht dazu.

Zutritt zur Wohnung gewähren, wenn ein wichtiger Grund vorliegt

Das kommt besonders häufig vor dem Auszug vor: Der Mietvertrag ist gekündigt und der Vermieter sucht einen neuen Mieter. Ein wichtiger Grund liegt etwa vor, wenn Interessenten die Wohnung besichtigen wollen.

Du musst dem Vermieter oder von ihm beauftragten Personen (zum Beispiel Handwerkern) das Betreten der Wohnung aus wichtigen Gründen gestatten, etwa bei einem Schaden an einer Wasserleitung oder zum Ablesen der Zähler. Deine berechtigten Interessen muss der Vermieter dabei angemessen berücksichtigen (§ 8 Abs. 2 MRG).

Auch Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, die Behebung ernster Schäden oder die Wartung einer mitvermieteten Therme musst du dulden, auch wenn das vorübergehend Lärm oder Einschränkungen bedeutet. Beispiele sind der Einbau eines Aufzugs oder die Sanierung von Leitungen.

Was sind die Pflichten des Vermieters beim Auszug?

Nicht nur du als Mieter hast beim Auszug Pflichten. Auch der Vermieter muss sich an bestimmte Regeln halten.

Betretungsbefugnis des Vermieters

Will der Vermieter die Wohnung betreten, während du darin wohnst, muss er das im Voraus ankündigen und mit dir abstimmen. Überraschungsbesuche musst du nicht dulden, außer bei Gefahr im Verzug, etwa einem Wasserrohrbruch. Ziehst du bald aus und sucht der Vermieter einen Nachmieter, sind Besichtigungstermine ein wichtiger Grund, sie müssen aber mit dir vereinbart werden.

Erhaltung der Wohnung in brauchbarem Zustand

Der Vermieter muss die Wohnung in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten (§ 1096 ABGB, im Vollanwendungsbereich § 3 MRG). Kommt es zu einem Wasserrohrbruch oder einem ähnlichen Schaden, den du nicht verursacht hast, muss der Vermieter ihn beheben lassen.

Rückzahlung der Kaution

Der Vermieter muss die Kaution auf einem Sparbuch oder in einer gleich sicheren, verzinsten Anlageform veranlagen. Nach dem Ende des Mietvertrags muss er sie dir samt Zinsen unverzüglich zurückzahlen, soweit er sie nicht für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis braucht, etwa für Schäden über die normale Abnützung hinaus (§ 16b MRG).

Umzug richtig planen

Ein Umzug ist immer mit Arbeit und Planung verbunden. Deine neue Adresse musst du an den richtigen Stellen angeben, die Wohnung wird neu eingerichtet und natürlich sollst du dein neues Zuhause auch genießen. Hilfe für Planung und Durchführung findest du in unserem Ratgeber Übersiedlung organisieren.

Was muss ich beim Auszug sonst noch beachten?

Wie du gesehen hast, haben Mieter und Vermieter beim Auszug einige Pflichten. Ein Dokument ist dabei besonders wichtig:

Das Übergabeprotokoll sollte am Anfang und am Ende eines Mietverhältnisses ausgefüllt werden. Halte darin den Zustand der Wohnung, die Zählerstände, die Anzahl der übergebenen Schlüssel und die Unterschriften von Mieter und Vermieter fest, am besten ergänzt durch Fotos. So lässt sich beim Auszug genau klären, ob und welche Schäden während deiner Mietzeit entstanden sind. Wie die Übergabe abläuft, liest du in unserem Artikel zur Wohnungsübergabe bei Auszug.

Hast du weitere Fragen zum Mietrecht beim Auszug, wende dich an die Mietervereinigung oder die Arbeiterkammer.