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16-08-2016 - von Admin

Renovieren bei Auszug: Schönheitsreparaturen als Pflicht des Mieters?

Das Renovieren bei Auszug aus einer Mietwohnung wird oft heftig diskutiert und es gibt unterschiedliche Ansichten in Bezug auf den Umfang dieser Pflichten eines Mieters. Die Meinungen zu diesem Thema gehen vor allem bei Mieter und Vermieter oft stark auseinander. Welche Schönheitsreparaturen müssen eigentlich rein rechtlich gesehen vom zukünftigen Ex-Mieter bei einem Umzug durchgeführt werden und welche Arbeiten kann man als Mieter in Österreich auch ablehnen? Verbesserungsarbeiten an den genutzten Wohnräumen, bzw. kleinere Schönheitsreparaturen sind oft ein Streitthema und wir wollen mit diesem Artikel ein wenig Licht ins Dunkle bringen. Gut informiert zu sein, kann dich unter Umständen auch von Zusatzarbeiten oder Extrakosten befreien.

Renovieren bei Auszug – Was genau sind Schönheitsreparaturen?

Zu aller Anfang sollte der Begriff “Schönheitsreparaturen“ genauer geklärt werden, da dieser immer wieder im Zusammenhang mit Mieter-Pflichten beim Renovieren bei Auszug auftaucht. Sprachlich kann dieser Begriff auch ein wenig irreführend sein. Es handelt sich hierbei lediglich um das Ausbessern von normalen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, die durch die übliche und ordnungsgemäße Verwendung der Wohnräume geschehen kann. Schönheitsreparaturen, um solche Gebrauchsspuren zu beheben, sind zum Beispiel das Streichen von Wänden, Fenstern (an der Innenseite) und der Decke. Auch das Verschließen von Löchern in der Wand, die durch das Montieren von Regalen oder Aufhängen von Bildern entstanden, gehört zu den Schönheitsreparaturen.

Sollte das “kosmetische“ Problem allerdings nicht auf normalen Gebrauch zurückzuführen sein (zum Beispiel Rotweinflecken auf dem Teppichboden, Brandlöcher von Zigaretten oder Kinderzeichnungen auf den Wänden), dann handelt es sich bei der Behebung dieser Schäden in dem Sinn auch nicht mehr um eine Schönheitsreparatur. Auch wenn die Wohnung dadurch wieder “verschönert“ wird, handelt es sich hier um normale Reparaturarbeit, die übrigens auch ganz klar vom Mieter bezahlt bzw. durchgeführt werden muss. Der Schaden ist ja auch durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnräume verursacht hat.

Bei Schönheitsreparaturen, also dem oberflächlichen Renovieren bei Auszug von normalen Gebrauchsspuren, war es lange nicht eindeutig geregelt, ob der Vermieter oder der Mieter für die anfallenden Kosten aufkommen muss. Heute ist die Rechtsprechung allerdings eindeutiger:

Mietrecht in Österreich: Wer muss anfallende Schönheitsreparaturen bezahlen und durchführen?

Gute Nachricht für Mieter: Im Regelfall müssen Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter durchgeführt werden, da Gebrauchsspuren „normal“ sind und auch von der Miete abgedeckt werden. Nach wie vor ist aber im österreichischen Mietrecht einiges nicht ganz klar geregelt und auch sehr schwammig, aber es gibt zu diesem Thema interessante Urteile vom Bundesgerichtshof. Wir geben dir hier einen guten Überblick über die allgemeine rechtliche Lage und werden in weiterer Folge noch typische Streitpunkte, wie zum Beispiel das Ausmalen der alten Wohnung, im Detail betrachten.

Wichtig: Der Mietvertrag gilt eigentlich immer als rechtliche Grundlage, wo die Pflichten und Rechte des Mieters und Vermieters verankert sind. Der Vermieter kann in diesem Schriftstück auch verankern, dass gewisse Schönheitsreparaturen vom Vermieter beim Auszug durchgeführt werden müssen. Diese müssen aber eindeutig und unzweifelhaft darin formuliert sein, sonst sitzt der Mieter hier auf dem längeren Ast, wenn er sich um gewisse Arbeiten drücken will. Der oft verwendete Ausdruck “besenrein“ im Mietvertrag, ist nicht genug, um den Vermieter zum Renovieren bei Auszug zu verpflichten. Des Weiteren kann es auch sein, dass eine Klausel im Vertrag, welche zum Beispiel das Ausmalen beim Auszug vorschreibt, unzulässig und nicht rechtlich bindend ist.

Bei Unklarheiten im Mietvertrag kommt dann natürlich das österreichische Mietrecht ins Spiel, um diverse Streitfragen zu regeln.

Renovieren bei Auszug Streitpunkt Nr. 1: Ausmalen der alten Mietwohnung

Ob du für das Ausmalen der alten Wohnung zuständig bist oder nicht, kann wie so oft nicht mit einer allseits gültigen Antwort beantwortet werden. Nach der derzeitigen Rechtsprechung fällt diese Schönheitsreparatur aber eigentlich nicht in den Verantwortungsbereich des Mieters.  Prinzipiell gilt, dass du nur dann ausmalen musst, wenn das auch ganz klar und deutlich im unterzeichneten Mietvertrag so vereinbart wurde.

Aber sogar beim unterzeichneten Mietvertrag  kann es Ausnahmen geben: Die Arbeiterkammer gibt an, dass nach der aktuellen Rechtsprechung das Ausmalen keine Pflicht des alten Mieters ist, wenn  die Vereinbarung in einem vorformulierten Mietvertrag von Seiten des Vermieters quasi diktiert wurde –  Diese Schönheitsreparatur also von Seiten des Vermieters vorgeschrieben wird.

Da der Mieter keine echte Wahl hat, den Vertrag nicht zu unterzeichnen wenn er die Wohnung möchte, ist diese vordiktierte Klausel nicht rechtlich bindet. Argumentiert wird hier auch mit der Tatsache, dass Gebrauchsspuren an den Wänden eigentlich mit der bezahlten Miete abgedeckt sind, da man ja für die Benützung der Wohnung auch zahlt.

Ausnahme: Solltest du den Mietvertrag aber wirklich in Zusammenarbeit mit dem Vermieter aufgesetzt haben und darin ist verankert, dass du beim Ausziehen die Wohnung ausmalst, dann ist der Vertrag in diesem Punkt auch rechtlich bindend. Hier führt also kein Weg daran vorbei, zu Pinsel und Farbeimer vor dem Auszug zu greifen.

Andere Wandfarbe – Muss der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden?

Meist wird die neue Wohnung mit weißen Wänden übergeben, was über die Jahre hinweg vielen Bewohnern aber etwas zu langweilig wird. Im Schlafzimmer wird dann eine Wand Bordeaux-Rot gestrichen und im Wohnzimmer werden die Wände in ein schönes hellblau getaucht. Die Wohnung bekommt einfach einen persönlichen Touch. Wenn man nun aber den Wohnort wechselt, muss dann der Mieter vor dem Auszug wieder alle Wände mit der ursprünglichen weißen Farbe streichen?

Die Antwort ist hier in den meisten Fällen ein klares Nein. Das fällt nicht in den Aufgabenbereich des Mieters beim Renovieren bei Auszug.  Wenn es hierzu keine klar formulierten und gemeinsam ausgearbeiteten Klauseln im Mietvertrag gibt, dann musst du nicht den Pinsel schwingen. Eine Änderung der Wandfarbe wird nämlich nicht als übermäßiger Gebrauch der Wohnung vom Gericht angesehen. Auch hier gibt es allerdings Ausnahmen: Sollte die vorhandene Wandfarbe stark abgenützt sein oder auf „ortsunübliche Art“ gestrichen sein, dann musst du die Schönheitsreparaturen beim Auszug übernehmen und die Wände wieder weiß streichen.

Natürlich stellt sich hier wieder die Frage, was genau eine „ortsunüblich Art“ für eine Wandfarbe ist. Nach aktueller Rechtsprechung sieht es so aus, dass zum Beispiel Schwarz als Wandfarbe nicht dem gängigen Geschmack entspricht und daher beim Auszug wieder übermalt werden muss. Andere, dezentere Farben müssen aber nicht mehr in die Ursprungsfarbe zurückgestrichen werden. Ein sanftes Grün im Wohnzimmer ist also kein Problem. Kritzeleien auf den Wänden vom Nachwuchs müssen übrigens auch Übermalt werden.

Renovieren bei Auszug Streitpunkt Nr. 2: Löcher in den Wänden

Die Mietwohnung ist dein Zuhause und soll auch gemütlich und nach deinem persönlichen Geschmack eingerichtet werden. Klar muss da ein Familienfoto und eine Erinnerung aus dem letzten Urlaub aufgehängt werden. Auch verschiedene Regale werden an der Wand befestigt und somit kommt es auch zu Löchern in den Wänden von den Nägeln und Dübeln.

Diese Löcher waren beim Einzug noch nicht da und die Frage stellt sich jetzt, ob das Schließen der Löcher eine Schönheitsreparatur ist, die du als zukünftiger Ex-Mieter durchführen musst. Auch hier ist die Antwort in den meisten Fällen ein Nein. Diese Löcher werden als normale Gebrauchserscheinungen gewertet und sind quasi im „Mietpreis mitinbegriffen“. Immerhin bezahlst du ja monatlich dafür, dass du die Wohnung nutzt und dass diese dadurch nicht neuer wird, ist ja auch klar. Auch hier kann es natürlich zu Ausnahmen kommen. Hast du aus irgendwelchen Gründen in einem Zimmer zum Beispiel mehr als 100 Bohrlöcher gemacht, dann weist das auf eine übermäßige Abnützung hin. In diesem Fall musst du die Löcher auch zugipsen und den ursprünglichen Zustand herstellen.

Renovieren bei Auszug Streitpunkt Nr. 3:  Beschädigte Parkett- oder Teppichböden

Wie bereits bei den anderen zwei Streitpunkten gilt auch hier, dass Abnützungserscheinungen im normalen Ausmaß nicht vom Mieter behoben werden müssen. Kratzer am Holzboden vom Verrücken von Möbeln oder spielenden Kindern sind zum Beispiel auch kein zulässiger Grund für den Vermieter, die hinterlegte Kaution einzubehalten. Auch bei Teppichen, die älter als 10 Jahre sind, besteht keinerlei Anspruch auf Entschädigung vom Mieter.

Gut zu wissen: Auch die Nutzungsdauer von Tapeten wird auf 10 Jahre angelegt. Bei starken Gebrauchsspuren bei älteren Tapeten muss man sich daher als Mieter nicht um die kosmetischen Reparaturen kümmern.

Hier noch ein sehr interessantes und informatives Video von der Arbeiterkammer, welches ebenfalls das Thema Renovieren bei Auszug anschneidet. Gut informiert zu sein ist wichtig und als Mieter sollte man sich seiner Rechte und Pflichten auch bewusst sein, schon alleine deswegen, um am Ende des Mietverhältnisses auch seine Kaution zurückerstattet zu bekommen.

Natürlich musst du als Mieter mit dem Eigentum anderer (also deines Vermieters), respektvoll und ordnungsgemäß umgehen. Trotzdem ist es auch nicht deine Aufgabe, die Wohnung in perfektem Zustand wieder zurück zu geben. Immerhin bezahlst du Miete für das Nutzungsrecht und gewisse Gebrauchsspuren sind auch im Preis mitinbegriffen. Schönheitsreparaturen sind nach aktueller Rechtsprechung also in den meisten Fällen nicht vom Mieter durchzuführen.

Wir raten dir aber unbedingt ein genaues Protokoll bei der Wohnungsübernahme zu führen, da du dir damit auch einige Streitigkeiten ersparen könntest. Wer ein neues Heim bezieht, der hat meist ohnehin schon sehr wenig Zeit übrig. Die gute Nachricht ist, dass das Renovieren bei Auszug vielleicht doch nicht ganz so zeitaufwendig wird, wie anfangs gedacht wird.

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