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16-11-2020 - von Stefanie

Renovieren und Schönheitsreparaturen: Muss ich Ausmalen bei Auszug ?

Das Renovieren bei Auszug aus einer Mietwohnung wird oft heftig diskutiert und es gibt unterschiedliche Ansichten in Bezug auf den Umfang dieser Pflichten eines Mieters. Muss ich die Wohnung ausmalen bei Auszug ? Muss ich die Löcher in der Wand zu machen ?

Die Meinungen zu diesem Thema gehen vor allem bei Mieter und Vermieter oft stark auseinander. Welche Schönheitsreparaturen müssen eigentlich rein rechtlich gesehen vom zukünftigen Ex-Mieter bei einem Umzug durchgeführt werden und welche Arbeiten kann man als Mieter in Österreich auch ablehnen?

Verbesserungsarbeiten an den genutzten Wohnräumen, bzw. kleinere Schönheitsreparaturen sind oft ein Streitthema und wir wollen mit diesem Artikel ein wenig Licht ins Dunkle bringen. Gut informiert zu sein, kann dich unter Umständen auch von Zusatzarbeiten oder Extrakosten befreien.

Renovieren bei Auszug – Was genau sind Schönheitsreparaturen?

Zu aller Anfang sollte der Begriff “Schönheitsreparaturen“ genauer geklärt werden, da dieser immer wieder im Zusammenhang mit Mieter-Pflichten beim Renovieren bei Auszug auftaucht. Sprachlich kann dieser Begriff auch ein wenig irreführend sein. Es handelt sich hierbei lediglich um das Ausbessern von normalen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, die durch die übliche und ordnungsgemäße Verwendung der Wohnräume geschehen kann. Schönheitsreparaturen, um solche Gebrauchsspuren zu beheben, sind zum Beispiel das Streichen von Wänden, Fenstern (an der Innenseite) und der Decke. Auch das Verschließen von Löchern in der Wand, die durch das Montieren von Regalen oder Aufhängen von Bildern entstanden, gehört zu den Schönheitsreparaturen.

Sollte das “kosmetische“ Problem allerdings nicht auf normalen Gebrauch zurückzuführen sein (zum Beispiel Rotweinflecken auf dem Teppichboden, Brandlöcher von Zigaretten oder Kinderzeichnungen auf den Wänden), dann handelt es sich bei der Behebung dieser Schäden in dem Sinn auch nicht mehr um eine Schönheitsreparatur. Auch wenn die Wohnung dadurch wieder “verschönert“ wird, handelt es sich hier um normale Reparaturarbeit, die übrigens auch ganz klar vom Mieter bezahlt bzw. durchgeführt werden muss. Der Schaden ist ja auch durch unsachgemäßen Gebrauch der Wohnräume verursacht hat.

Bei Schönheitsreparaturen, also dem oberflächlichen Renovieren bei Auszug von normalen Gebrauchsspuren, war es lange nicht eindeutig geregelt, ob der Vermieter oder der Mieter für die anfallenden Kosten aufkommen muss. Heute ist die Rechtsprechung allerdings eindeutiger:

Mietrecht in Österreich: Wer muss anfallende Schönheitsreparaturen bezahlen und durchführen?

Gute Nachricht für Mieter: Im Regelfall müssen Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter durchgeführt werden, da Gebrauchsspuren „normal“ sind und auch von der Miete abgedeckt werden. Nach wie vor ist aber im österreichischen Mietrecht einiges nicht ganz klar geregelt und auch sehr schwammig, aber es gibt zu diesem Thema interessante Urteile vom Bundesgerichtshof. Wir geben dir hier einen guten Überblick über die allgemeine rechtliche Lage und werden in weiterer Folge noch typische Streitpunkte, wie zum Beispiel das Ausmalen der alten Wohnung, im Detail betrachten.

Wichtig: Der Mietvertrag gilt eigentlich immer als rechtliche Grundlage, wo die Pflichten und Rechte des Mieters und Vermieters verankert sind. Der Vermieter kann in diesem Schriftstück auch verankern, dass gewisse Schönheitsreparaturen vom Vermieter beim Auszug durchgeführt werden müssen. Diese müssen aber eindeutig und unzweifelhaft darin formuliert sein, sonst sitzt der Mieter hier auf dem längeren Ast, wenn er sich um gewisse Arbeiten drücken will. Der oft verwendete Ausdruck “besenrein“ im Mietvertrag, ist nicht genug, um den Vermieter zum Renovieren bei Auszug zu verpflichten. Des Weiteren kann es auch sein, dass eine Klausel im Vertrag, welche zum Beispiel das Ausmalen beim Auszug vorschreibt, unzulässig und nicht rechtlich bindend ist.

Bei Unklarheiten im Mietvertrag kommt dann natürlich das österreichische Mietrecht ins Spiel, um diverse Streitfragen zu regeln.

Muss ich die Wohnung ausmalen bei Auszug ?

Vorformulierte Klauseln im Mietvertrag, die darüber bestimmen, ob du bei Auszug ausmalen musst, sind laut OGH unrechtswirksam, da sie gröblich benachteiligend für den Mieter ist.

Grundsätzlich gilt eine normale Abnutzung der Wohnung ist vom Vermieter zu dulden.

Bezogen auf das Ausmalen bedeutet dies folgendes:

  • Du musst nicht ausmalen, wenn du die Wohnung  in der selben Wandfarbe übergibst, in der du sie übernommen hast.  Wurde de Wohnung weiß ausgemalt übergeben, es sind über die Zeit Gebrauchsspuren entstanden (z.b. Strefen von Holzmöbeln oder Löcher ) und du übergibst die Wohnung in diesem Zustand, bist du nicht dazu verpflichtet die Wohnung auszumalen.
  • Du musst nicht ausmalen, wenn du die Wohnung in einer gewöhnlichen Farbe getsrichen hast. Gewöhnliche Farben wie gelb, okker oder grün können zum üblichen Ortsgebrauch gezählt werden und müssen als normale Abnutzung geltend gemacht werden.
  • Du musst ausmalen, wenn du die Wohnung in einer unüblichen Farbe gestrichen hast. Geltend gemacht werden können Klauseln über das Ausmalen im Mietvertrag, wenn du deine Wohnung in einer ortsunüblichen Farbe wie etwa schwarz oder knall-rot gestrichen hast.

Ausnahme: Solltest du mit dem Vermieter eine separate Vereinabrung über das Ausmalen getroffen haben, führt hier kein Weg daran vorbei.

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Muss ich die Löcher in den Wänden schließen ?

Die Mietwohnung ist dein Zuhause und soll auch gemütlich und nach deinem persönlichen Geschmack eingerichtet werden. Klar muss da ein Familienfoto und eine Erinnerung aus dem letzten Urlaub aufgehängt werden. Auch verschiedene Regale werden an der Wand befestigt und somit kommt es auch zu Löchern in den Wänden von den Nägeln und Dübeln.

Diese Löcher waren beim Einzug noch nicht da und die Frage stellt sich jetzt, ob das Schließen der Löcher eine Schönheitsreparatur ist, die du als zukünftiger Ex-Mieter durchführen musst. Auch hier ist die Antwort in den meisten Fällen ein Nein.

Diese Löcher werden als normale Gebrauchserscheinungen gewertet und sind quasi im „Mietpreis mitinbegriffen“. Immerhin bezahlst du ja monatlich dafür, dass du die Wohnung nutzt und dass diese dadurch nicht neuer wird, ist ja auch klar.

Auch hier kann es natürlich zu Ausnahmen kommen. Hast du aus irgendwelchen Gründen in einem Zimmer zum Beispiel mehr als 100 Bohrlöcher gemacht, dann weist das auf eine übermäßige Abnützung hin. In diesem Fall musst du die Löcher auch zugipsen und den ursprünglichen Zustand herstellen.

Muss ich beschädigte Parkett- oder Teppichböden vor dem Auszug reparieren ?

Auch hier gilt, dass Abnützungserscheinungen im normalen Ausmaß nicht vom Mieter behoben werden müssen. Kratzer am Holzboden vom Verrücken von Möbeln oder spielenden Kindern sind zum Beispiel auch kein zulässiger Grund für den Vermieter, die hinterlegte Kaution einzubehalten. Auch bei Teppichen, die älter als 10 Jahre sind, besteht keinerlei Anspruch auf Entschädigung vom Mieter.

Gut zu wissen: Auch die Nutzungsdauer von Tapeten wird auf 10 Jahre angelegt. Bei starken Gebrauchsspuren bei älteren Tapeten muss man sich daher als Mieter nicht um die kosmetischen Reparaturen kümmern.

Hier noch ein sehr interessantes und informatives Video von der Arbeiterkammer, welches ebenfalls das Thema Renovieren bei Auszug anschneidet. Gut informiert zu sein ist wichtig und als Mieter sollte man sich seiner Rechte und Pflichten auch bewusst sein, schon alleine deswegen, um am Ende des Mietverhältnisses auch seine Kaution zurückerstattet zu bekommen.

Natürlich musst du als Mieter mit dem Eigentum anderer (also deines Vermieters), respektvoll und ordnungsgemäß umgehen. Trotzdem ist es auch nicht deine Aufgabe, die Wohnung in perfektem Zustand wieder zurück zu geben. Immerhin bezahlst du Miete für das Nutzungsrecht und gewisse Gebrauchsspuren sind auch im Preis mitinbegriffen. Schönheitsreparaturen sind nach aktueller Rechtsprechung also in den meisten Fällen nicht vom Mieter durchzuführen.

Wir raten dir aber unbedingt ein genaues Protokoll bei der Wohnungsübernahme zu führen, da du dir damit auch einige Streitigkeiten ersparen könntest. Wer ein neues Heim bezieht, der hat meist ohnehin schon sehr wenig Zeit übrig. Die gute Nachricht ist, dass das Renovieren bei Auszug vielleicht doch nicht ganz so zeitaufwendig wird, wie anfangs gedacht wird.

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