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22-04-2020 - von Stefanie

Mietvertrag kündigen in Österreich

Du bist bereit für einen Umzug in Österreich oder ein anderes Land und möchtest noch 2020 deinen Mietvertrag kündigen? Wir verraten Dir, was du über die Kündigung deines Mietvertrags in Österreich wissen musst, welche Fristen es zu beachten gibt und wo Schwierigkeiten auftreten können.

Um die rechtliche Grundlage zur Kündigung deines Mietvertrages zu klären, gibt es zwei Dinge, die du im Vorfeld herausfinden solltest:

  • Ist dein Mietvertrag im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG
  • Welche Befristungsvereinbarung wurde in deinem Mietvertrag festgelegt? 

Im folgenden zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie du herausfindest, in welchen rechtlichen Status dein Mietobjekt fällt, wie lange deine Befristung ist und wie du dein Kündigungsschreiben erfolgreich verfasst. 

Kündigungsschreiben Mietwohnung
Photo by Helloquence on Unsplash

Fällt meine Wohnung in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG?

Voll – und Teilanwendungsbereich? Was ist das überhaupt und warum ist das relevant für die Kündigung meines Mietvertrages? Im österreichischen Mietrecht werden Wohnimmobilien kategorisiert, in dem Mietern durch die Zuordnung ihres Mietobjektes bestimmte Rechte und Pflichten zugeschrieben werden. Im § 1 des Mietrechtsgesetzes wird genau aufgelistet, welche Immobilien nicht und welche in den Teilanwendungsbereich des MRG fallen. Für den Rest gilt die Vollanwendung.

Um es ganz grob auszudrücken, kann man in den meisten Fällen wie folgt unterscheiden: 

  • Vollanwendung: alle Mietwohnungen in Mehrparteienhäusern, die vor Ende des Zweiten Weltkriegs errichtet wurden, sogenannte Altbauten 
  • Teilanwendungsbereich: Mietwohnungen in nicht geförderten Neubauten und Wohnungen in Neubauten, die im Wohnungseigentum stehen
  • Zur Gänze ausgenommen: Wohnimmobilien mit nicht mehr als 2 Wohneinheiten und Geschäftsräumlichkeiten 

Wenn du dir hier nicht ganz sicher bist, kannst du dich bei der Beratungsstelle deines Bundeslandes informieren.

Warum ist das MRG relevant für meine Mietvertragskündigung?

Das MRG ist dazu da, um vor allen Dingen die Rechte des Mieters zu schützen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt der volle Schutz für den Mieter. Auf die zwei relevantesten Themen heruntergebrochen bedeutet das, dass dem Mieter sowohl ein Preisschutz, das Recht auf eine angemessene Miete wie auch ein Kündigungsschutz zustehen. Im Teilanwendungsbereich fällt der Preisschutz weg, jedoch bleibt der Kündigungsschutz aufrecht. Handelt es sich um eine Vollausnahme des MRGs, besteht weder ein Preis noch ein Kündigungsschutz. 

Was bedeutet Kündigungsschutz und wie kann ich einen Mieter kündigen?

Der Kündigungsschutz ist sowohl für den Mieter als auch den Vermieter ausschlaggebend und gilt für alle Mietverhältnisse, die im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG liegen. Der Vermieter kann den Mieter nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen vorzeitig kündigen. Folgend findest du die wichtigsten von Gesetzes wegen anerkannten Kündigungsgründe: 

  • Der Mieter ist trotz Mahnung mindestens acht Tage im Rückstand mit der Mietzahlung. 
  • Der Mieter macht erheblich nachteiligen Gebrauch am Mietgegenstand, d.h. Vernachlässigung des Mietobjektes oder generell rechtswidriges Verhalten gegenüber anderen. 
  • Gänzliche Weitergabe des Mietgegenstandes an eine Dritte Person und / oder Untervermietung zu einem unverhältnismäßig hohem Entgelt (Achtung airbnb!). 
  • Tod des Mieters und Fehlen einer eintrittsberechtigten Person. 
  • Nichtbenutzung oder Änderung der Nutzung des Mietgegenstandes durch den Mieter, außer beruflich oder krankheitsbedingt.
  • Eigenbedarf des Vermieters, wenn es sich um ein dringendes Wohnbedürfnis für sich selbst, ein Kinder oder Enkel handelt.  
  • Bei Abbruch des Hauses, wenn eine baubehördliche Genehmigung vorliegt, sofern der Vermieter dem Mieter einen Wohnersatz organisiert. 
  • Wenn der Mieter die Verbesserung einer Substandardwohnung nach Kategorie D (all jene Wohnungen, die über kein WC oder Wasserentnahmestelle im Inneren der Wohnung verfügen oder eine dieser Einrichtungen nicht brauchbar ist) verweigert. 

Vereinbarungen im Mietvertrag, die dem Vermieter das unbeschränkte Kündigungsrecht zusprechen, sind unwirksam. Das heißt, egal was vertraglich vereinbart ist, in Österreich ist der Mieter mit Ausnahme von den oben genannten Gründen vor einer frühzeitigen Kündigung im Rahmen eines Mietvertrages geschützt.

Wenn du noch detaillierte Infos zum Gesetzestext haben möchtest, lies dir den § 30 im MRG nochmal durch.

Kann ein Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen?

Um es zusammenzufassen: der Vermieter kann also nicht grundlos den Mietvertrag kündigen, sofern wir uns im rechtlichen Rahmen des Mietrechtsgesetzes befinden.

Befristung von Mietverträgen in Österreich 

Nachdem du nun weißt, ob dein Mietvertrag in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt oder zur Gänze ausgenommen ist und du die möglichen Kündigungsgründe durch den Vermieter kennst, kannst du dir nun deine Befristungsvereinbarung näher ansehen. 

Grundsätzlich gilt zur Befristung deines Mietvertrages in Österreich:

  • Vermieter: Mindestbefristung von drei Jahren gesetzlich vorgeschrieben. 
  • Mieter: ist an eine Mindestmietdauer von einem Jahr und drei Monaten gebunden. 

Das bedeutet also, dass wenn du eine Wohnung mietest, diese für mindestens 3 Jahre vom Vermieter an dich vermietet wird und du frühestens nach 15 Monaten ausziehen kannst. Nach oben hin sind keine Grenzen gesetzt.

Oft ist eine Vermietungsdauer von 5 Jahren bei Wohnungen oder 10 Jahren bei Geschäftsräumlichkeiten üblich. Natürlich kann auch eine unbefristete Mietdauer vereinbart werden.

Mindestmietdauer in Österreich

Die Mindestmietdauer für Wohnimmobilien in Österreich beträgt also derzeit 1 Jahr. Nach Einhaltung dieser Frist kannst du deinen Mietvertrag für deine Wohnung jederzeit mit Einhaltung einer Kündigungsfrist – meist 3 Monate –  kündigen.

Das bedeutet, der früheste Kündigungstermin deiner Mietwohnung liegt bei einem Jahr und drei Monaten. Schau dir also deinen alten Mietvertrag genau an und kündige deine Wohnung rechtzeitig, bevor du ein neues Mietverhältnis eingehst. Hier ein Beispiel:

Mietbeginn: 01.01.2020
Ehest möglicher Kündigungstermin: 31.12.2020
Kündigungsfrist: 3 MonateAuszugstermin: 31.03.2021

Das bedeutet also, wenn du dein Mietverhältnis rechtzeitig kündigen möchtest und zum ehestmöglichen Termin ausziehst, bereite deine Kündigung in diesem Fall Anfang Dezember vor und schicke sie per Einschreiben zu deinem Vermieter. Sieh dir hierzu den Absatz “wie verfasse ich ein Kündigungsschreiben” an.

Kann ich die Wohnung zum 15. kündigen?

Grundsätzlich ist die Kündigung auch zum 15. des Monats möglich, wenn auch der Mietvertrag am 15. des Monats begonnen hat.

Kann ich meinen alten Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Grundsätzlich ist dies nach österreichischer Rechtslage möglich. Sprich mit deinem Vermieter und sieh, ob ihr eine Lösung finden könnt. In den meisten Fällen wirst du mit der Suche nach einem Nachmieter beauftragt. Der Vermieter muss diesen aber nicht zwingend akzeptieren. 

Kündigung bei Ablauf der Befristung

Grundsätzlich gilt eine automatische Kündigung bei Ablauf der vereinbarten Mietdauer. Das bedeutet, ist dein Mietverhältnis auf 3 Jahre befristet, läuft dieser nach 3 Jahren aus ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. In diesem Fall, vereinbare einfach einen Übergabetermin mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung. 

Wie kann man einen unbefristeten Mietvertrag kündigen? 

Ist dein Vertrag unbefristet, kann er auch nicht automatisch ablaufen. In diesem Fall muss immer ein Kündigungsschreiben verfasst werden. Die Kündigung verläuft nicht anders als beim befristeten Vertrag. Sieh dir hierzu den Absatz “Wie verfasse ich eine Mietvertragskündigung an”. 

Wer darf den Mietvertrag kündigen? 

Der Mietvertrag wird grundsätzlich durch den Mieter oder die Mieter, die im Hauptmietvertrag angeführt sind, rechtswirksam gekündigt. Wenn du beispielsweise ein Zimmer in einer WG gemietet hast und nicht als Hauptmieter sondern Untermieter aufgeführt bist, und der Hauptmietvertrag gekündigt wird, muss dich dein Untervermieter umgehend davon in Kenntnis gesetzt haben. 

Wie verfasse ich eine Mietvertragskündigung?

Die Mietvertragskündigung in Österreich hat nach bestimmten Vorgaben zu erfolgen. 

Achtung! Eine Kündigung per E-mail ist nicht rechtswirksam. 

Die Mietvertragskündigung muss rechtzeitig unter der Einhaltung der meist 3 monatigen Kündigungsfrist per eingeschriebenem Brief mit Rückschein erfolgen.

Das Kündigungsschreiben ist ausschließlich mit der Unterschrift des Hauptmieters gültig. Wichtig: richte dein Schreiben an deinen Vertragspartner und nicht etwa an die Hausverwaltung.

Grundsätzlich erfolgt die Kündigung zum Monatsletzten. Das bedeutet, wenn du deine Wohnung am 01.01.2019 angemietet hast, kannst du sie zum 31.03.2020 kündigen. Berechne den Postweg mit ein und sende deine Kündigung rechtzeitig ab. 

Grundsätzlich muss keine spezielle Schriftform oder Wortwahl eingehalten werden. Wichtig ist, dass du deutlich machst, dass du dein Mietverhältnis beenden möchtest und zu welchem Datum dies enden soll. Du könntest beispielsweise schreiben:

“Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich (Name, Geburtsdatum, Adresse), das zum 01.01.2019 begonnene Mietverhältnis fristgemäß unter der Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist zum 31.03.2020. Ich bitte um eine schriftliche Terminvereinbarung zur Rückstellung der Wohnung und Auszahlung der Kaution inkl. Zinsen auf das im Mietvertrag aufgeführte Konto.”

Im Internet findest du viele weitere Kündigungsvorlagen.

Mietvertrag kündigen außerhalb des MRG 

Ist der Mietvertrag nicht im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, so endet der Mietvertrag grundsätzlich erst mit dem Ablauf der Befristung. Eine vorzeitige Kündigung ist nur aus wichtigen Gründen, wenn die Immobilie beispielsweise nicht mehr bewohnbar ist, möglich.

Bei unbefristeten Verträgen gilt, was im Vertrag zur Kündigung vereinbart wurde.

Rückzahlung der Kaution

Wenn du einen Übergabetermin vereinbart hast, ist es sinnvoll, dein Übernahmeprotokoll zu Hand zu nehmen und zu überprüfen, ob sich die Wohnung im selben Zustand wie bei der Übergabe befindet. Im Übernahmeprotokoll sind üblicherweise Schäden, die bereits beim Einzug vorhanden waren, genau dokumentiert, im besten Fall mit Fotos.

So kannst du bei der Übergabe sicher gehen, dass dir Mängel, die bereits vor Anmietung bestanden haben, keinen finanziellen Nachteil bringen. Kannst du die Wohnung also in dem Zustand zurückgeben, indem du sie erhalten hast und solltest du keine Mietrückstände haben, steht dir die volle Auszahlung der Kaution inkl. der Zinsen zu.

Geltendmachung von Investitionsansprüchen

Falls du zur wesentlichen Verbesserung der Wohnung beigetragen hast, beispielsweise die Erneuerung eines kaputten Parkettbodens finanziert hast, kannst du deine Aufwendungen gemäß § 10 MRG entsprechend geltend machen.

Achte hier auch auf besondere Fristen. 

Mietvertrag kündigen – Das wichtigste zusammengefasst

Die Mietvertragskündigung ist in Österreich durch den Kündigungsschutz im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG geregelt. Grundsätzlich gilt eine Mindestmietdauer von einem Jahr und drei Monaten von Mieterseite und 3 Jahre von Vermieterseite.

Achte darauf, dass du dein Kündigungsschreiben rechtzeitig verfasst und deine Kaution und eventuelle Investitionen ausgezahlt sind.

Alles erledigt? Na dann bist du ready für deinen Umzug in Österreich. Sie dir doch mal an, was ein Umzug nach und in Österreich kostet.

Wir hoffen, unser Artikel zur Mietvertragskündigung in Österreich konnte dir weiterhelfen. Wenn Du noch Fragen hast oder Anregungen zu unserem blogpost, hinterlasse uns doch einen Kommentar.

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