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2-2-2021 - von Stefanie

Mietzinsminderung während der Corona Pandemie möglich ?

Seit März 2020 hat uns Covid-19 fest im Griff. Unser Gesundheitssystem und vor allem unsere Wirtschaft werden auf die Probe gestellt. Wie sieht es eigentlich mit einer Mietzinsminderung während der Corona Krise aus ?

Viele österreichische Bürger und Unternehmen erhalten momentan finanzielle Unterstützung vom Staat und sind auf Hilfsleistungen angewiesen. Bestandsverhältnisse – privat als auch geschäftlich – sind von den Auswirkungen der Pandemie betroffen. Viele Büro-  und Geschäftsflächen stehen leer und für den ein oder anderen werden die Mietkosten der Wohnung zu hoch. In diesem blogpost, klären wir die Frage, ob eine Mietzinsminderung während der Corona Krise möglich ist.

Was ist eine Mietzinsminderung?

Ein Mieter kann eine Mietzinsminderung beantragen, wenn das Bestandobjekt aufgrund von Mängeln nicht so benutzt werden kann, wie im Mietvertrag vereinbart. Der § 1096 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) besagt, dass der Vermieter, dazu verpflichtet ist den Mietegegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Wenn das Mietobjekt ohne Schuld des Mieters derart mangelhaft wird, dass es nicht mehr zu gebrauchen ist, ist eine Mietzinsminderung zulässig.

Solche möglichen Gründe sind z.B.:

  • längere Unterbrechung der Strom-, Heiz- oder Wasserversorgung
  • Schimmelbefall im Mietobjekt
  • ständige Lärm- oder Geruchsbelästigung
  • Ausfall von mitvermiteten Geräten (beispielsweise Herd oder Ofen)

Je nach Grad der Unrauchbarkeit des MIetobjektes wird die Minderung des Mietverhältnisses festgestellt. Dies muss im EInzelfall betrachtet werden und im Streitfall bei einer Schlichtungsstelle oder vor Gericht geklärt werden.

Doch wie sieht es aus, wenn ein Mietgegenstand aufgrund einer Pandamie wie Covid-19 unbraucbar wird ?

Ist eine Mietzinsminderung aufgrund der Corona Pandemie möglich?

Eine Mietzinsminderung aufgrund von Covid-19 ist manchen Fällen in Österreich anwendbar. Folgend erfährst du, ob eine Mietzinsminderung während der Coronapanemie möglich ist.

Generell, ist zu sagen, dass es keine gültige Rechtssprechung zum Thema gibt. Wir haben hier ein paar Tipps für dich zusammen getragen, wie eine Mietzinsminderung während der Pandemie klappen kann. Lies mehr zum Thema und wie ein Umzug trotz Corona klappen kann in unserem Blog.

Mietzinsminderung aufgrund von Corona – Geschäftsräumlichkeiten

Eine Mietzinsminderung für Geschäfträumlichkeiten während der Corona Pandmie ist aufgrund eines sogenannten außerordentlichen Zufalls möglich.

Dies wird im Paragraph § 1104 und § 1105 des ABGB näher betrachtet.

§ 1104 ABGB Fälle und Bedingungen einer Erlassung des Zinses.
„Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.“

Angewandt auf die momentane Situation können wir bei Covid-19 von einer Seuchen ähnlichen Situation aus gehen. Aufgrund des mehrmaligen lockdowns sind viele Geschäftsflächen nicht brauchbar und somit kann eine Erlassung des Mietzinses verlangt werden.

§ 1105 ABGB
„Behält der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes, so wird ihm auch ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Dem Pächter gebührt ein Erlaß an dem Pachtzinse, wenn durch außerordentliche Zufälle die Nutzungen des nur auf ein Jahr gepachteten Gutes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen sind. Der Verpächter ist so viel zu erlassen schuldig, als durch diesen Abfall an dem Pachtzinse mangelt.“

Der Paragraph § 1105 ABGB beschreibt näher, dass sollte ein teilweiser Gebrauch des Mietobjekts möglich sein, die Miete dann verhältnismäßig reduziert werden kann.

Von einem teilweisen Gebrauch des Mietgegenstands kann auch davon ausgegangen werden, wenn ein online Betrieb des Geschäfts möglich war.

Mietzinsminderung aufgrund von Corona – Wohnung

Bei Wohnimmobilien ist eine Mietzinsminderung aufgrund von Covid-19 nicht anwendbar. Seit Beginn der Pandemie werden Wohnimmobilien wohl mehr als zuvor genutzt – als Home office oder für Home schooling.

Hier kann wie schon erwähnt nur der gewöhnliche § 1096 ABGB angewandt werden. Gerade Lärmbelastigungen durch Umbauten oder den ständigen Gebrauch des Wohngegenstandes treten verhäuft auf.

Wie beantragst du eine Mietzinsminderung ?

Wenn du eine Beeinträchtigung im Gebrauch deiner Wohnung feststellst, kannst du eine Mietzinsminderung beantragen.

Ist es ein  Mangel, den du selbst beheben kannst, ist es ratsam diesen vorerst zu versuchen selbst zu beheben. Wenn du beispielsweise durch ständige Lärmbelästigung deiner Nachbarn betroffen bist, solltest du zuerst das Gespräch mit ihnen suchen und sie bitten das Lärmen zu unterlassen.

Ist dies jedoch erfolglos oder kannst du den Mangel (z. B. einen Schimmelbefall) nicht selbst beheben, wende dich an den Vermieter. Schreibe am besten einen Brief, der folgende Information enthält:

  • Art des Mangels
  • Aufforderung zur Beseitigung des Mangels
  • Hinweis, dass der beschriebene Mangel laut § 1096 ABGB eine Mietminderung rechtfertigt
  • Ankündigung, dass du deinen Mietzins um einen bestimmten Prozentsatz minderst, bis der Mangel behoben ist

Sobald dein Vermieter in Kenntnis gesetzt ist, kannst du die Mietminderung vornehmen. Nähere Informationen zum Recht der Mietzinsminderung kannst du auch der Seite der Arbeitkammer nach lesen.

Die Höhe der Mietzinsminderung

Die Höhe der Mietzinsminderung richtet sich nach dem Ausmaß des Mangels. Als Mieter kannst du die Höhe der Mietzinsminderung selbst festlegen.

Beachte einige Punkte um die Miete im richtigen Verhältnis anzupassen:

  • Finde vergleichbare Fälle in der Rechtssprechung
  • Recherchiere im Internet zum Thema Mietzinsminderung in speziellen Fällen.
  • Kläre die Höhe der Mietzinsminderung mit deinem Vermieter ab

Sollte der Fall vor Gericht geklärt werden müssen, kann eine selbstangepasste Miete in Frage gestellt werden und eventuell kann eine Nachzahlung gefordert werden.

Weitere Informationen zur Mietminderung findest du unter https://www.mietrecht.com/mietminderung/.

Zusammengefasst kann gesagt werden: Mietzinsminderung während der Corona Krise ist möglich für Geschäfts- und Büroflächen. Bei Wohnimmobilien lediglich nur bei Mängeln, die dem Vermieter angezeigt werden müssen.

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