Umzug vor Ablauf der vereinbarten Kündigungsfrist

Du möchtest ausziehen, bevor dein Mietvertrag ausläuft oder die vereinbarte Kündigungsfrist vorbei ist? Hier erfährst du, welche Möglichkeiten du als Mieter in Österreich hast.

Kurz gesagt: Einen befristeten Wohnungsmietvertrag im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) kannst du nach dem ersten Vertragsjahr mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen, frühestens also zum Ende des 16. Monats. Einen unbefristeten Vertrag kündigst du mit der vereinbarten Frist, ohne Vereinbarung in der Regel mit einem Monat zum Monatsletzten. Sofort, ohne Kündigungsfrist, darfst du nur gehen, wenn die Wohnung unbrauchbar oder gesundheitsschädlich ist. In allen anderen Fällen hilft nur eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter, zum Beispiel mit einem Nachmieter.

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Kann ich vorzeitig aus dem Mietvertrag raus?

Das hängt davon ab, ob dein Vertrag befristet oder unbefristet ist. Für Wohnungen im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG gilt seit 1. Jänner 2026 die neue Fassung von § 29 MRG:

• Befristeter Vertrag: Die Befristung muss schriftlich vereinbart sein und mindestens fünf Jahre dauern, wenn der Vermieter Unternehmer ist, sonst mindestens drei Jahre. Du kannst nach dem ersten Vertragsjahr jederzeit mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen. Frühestens endet der Vertrag damit zum Ende des 16. Monats.
• Vertrag läuft aus: Wird ein befristeter Vertrag bei Ablauf weder verlängert noch aufgelöst, gilt er einmalig als um fünf beziehungsweise drei Jahre erneuert. Auch den erneuerten Vertrag kannst du mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen. Läuft er danach wieder einfach weiter, gilt er als unbefristet.
• Unbefristeter Vertrag: Es gilt die Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag. Steht dort nichts, kündigst du in der Regel mit einem Monat zum Monatsletzten.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und unterschrieben sein; entscheidend ist, wann sie beim Vermieter ankommt. Alle Details mit Beispielrechnung findest du im Ratgeber Mietvertrag kündigen in Österreich. Bist du unsicher, ob dein Vertrag unter das MRG fällt, helfen die Mietrechtsberatungsstellen in deinem Bundesland.

Sofort ausziehen bei unbrauchbarer oder gesundheitsschädlicher Wohnung

Ohne Kündigungsfrist darfst du vom Mietvertrag nur zurücktreten, wenn ein schwerwiegender Grund vorliegt:

• Die Wohnung ist unbrauchbar. Sie lässt sich nicht mehr zum Wohnen nutzen, ohne dass du daran schuld bist, etwa weil es kein fließendes Wasser gibt, die Heizung dauerhaft ausfällt oder die Toilette nicht benutzbar ist.

• Die Wohnung ist gesundheitsschädlich. Zum Beispiel wegen starken Schimmelbefalls oder Gefahren durch den Zustand des Gebäudes. Dieses Recht hast du auch dann, wenn du im Vertrag darauf verzichtet oder den Zustand beim Einzug gekannt hast.

Das regelt § 1117 ABGB. Ob ein Mangel so schwer wiegt, ist im Einzelfall zu prüfen; lass dich vorher beraten, bevor du ausziehst und die Miete einstellst. Liegt kein solcher Grund vor und du möchtest trotzdem früher aus dem Mietverhältnis aussteigen, bleibt eine einvernehmliche Lösung:

Vorzeitig ausziehen mit Nachmieter

Du kannst deinem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen und den Vertrag einvernehmlich vorzeitig auflösen. Ein gesetzliches Recht darauf gibt es nicht: Der Vermieter muss weder der vorzeitigen Auflösung noch dem Nachmieter zustimmen. Im besten Fall läuft es so ab:

• Du findest einen Nachmieter, der die Wohnung zu den gleichen Bedingungen mieten möchte.
• Du teilst dem Vermieter mit, dass du früher ausziehen möchtest, und schlägst den Nachmieter vor.
• Der Vermieter stimmt der vorzeitigen Auflösung zu und schließt mit dem Nachmieter einen neuen Vertrag.
• Ihr haltet die Auflösung und das Datum der Wohnungsübergabe schriftlich fest.
• Du ziehst aus, und der Nachmieter übernimmt die Wohnung zum vereinbarten Termin.

Nicht immer klappt das so reibungslos, ein Versuch lohnt sich aber: Im besten Fall ist allen drei Parteien geholfen. Lehnt der Vermieter ab, kündigst du mit der gesetzlichen oder vereinbarten Frist.

Eine Vorlage für dein Schreiben findest du in unserer Vorlage zur Mietvertragskündigung. Was bei der Rückgabe der Wohnung zu beachten ist, liest du im Artikel Wohnungsübergabe bei Auszug.