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6-15-2018 - von Admin

Mietminderung nach dem Umzug – Wenn die Wohnung nicht hält, was sie verspricht

Dieser Text zum „Thema Mietminderung in der Neuen Wohnung“ stammt vom Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V.

Ein Umzug ist ein aufregendes Ereignis und oft freuen sich die Menschen darauf, ihr Leben in der neuen Wohnung zu gestalten. Umso ärgerlicher ist es, wenn du nach dem Einzug feststellen musst, dass dein neues Heim nicht so idyllisch ist wie erhofft. Weist die Wohnung erhebliche Mängel auf oder besitzt sie nicht die Eigenschaften, die sie laut Mietvertrag haben müsste, kann dich das dazu berechtigen, deinen Mietzins zu mindern. Wir verraten dir, was du dabei beachten solltest.

Mietminderung in der neuen Wohnung

Wann ist eine Mietminderung möglich?

Ein Mieter hat das Recht zur Minderung seines Mietzinses, wenn die Wohnung aufgrund von Mängeln nicht so genutzt werden kann, wie vertraglich vereinbart wurde. Dies legt § 1096 des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) fest.

Solche möglichen Gründe sind z.B.:

  • längere Unterbrechung der Strom- oder Wasserversorgung
  • Schimmelbefall
  • Lärmbelästigung
  • Geruchsbelästigung
  • Ausfall der Heizung
  • Defekt von Geräten, die zusammen mit der Wohnung vermietet werden (z.B. Herd)

Liegt ein Mietmangel in deiner Wohnung vor, kannst du eine Mietminderung vornehmen. Bestand der Mangel allerdings schon, als du den Mietvertrag unterzeichnet hast, und hast du ihn nur aufgrund deiner eigenen Fahrlässigkeit nicht eher wahrgenommen, kann dies eine Minderung der Miete möglicherweise unzulässig machen.

Generell gilt, dass es keine pauschale Antwort darauf gibt, welcher Umstand eine Mietminderung rechtfertigt oder nicht. Denn nicht jedes störende Geräusch aus der Nachbarwohnung erfüllt die gesetzliche Definition einer Lärmbelästigung. Und hin und wieder muss auch ein Stromausfall toleriert werden. Für jeden Einzelfall sind immer die konkreten Umstände zu betrachten. Kommt es zwischen dir und deinem Vermieter wegen der Mietminderung zum Streit, ist es letztendlich Aufgabe eines Gerichts, zu entscheiden, ob diese zulässig ist oder nicht.

So gehst du bei der Mietminderung vor

Stellst du einen Wohnungsmangel fest, kannst du nicht einfach deine nächste Mietzahlung nach Belieben kürzen. Damit die Mietminderung rechtmäßig ist, musst du zunächst einige Schritte beachten.

Handelt es sich um einen Mangel, den du möglicherweise selbst beheben kannst, solltest du dies zunächst tun – oder es zumindest versuchen. Damit sind vor allem Belästigungen durch andere Mieter gemeint. Fühlst du dich durch das Hundegebell, die schreienden Kinder oder die Tabakgerüche aus der Nachbarwohnung belästigt, empfiehlt es sich, das Gespräch mit den dortigen Bewohnern zu suchen. Das kann bereits ausreichen, damit du wieder deine Ruhe hast.

Zeigen sich die Störer jedoch uneinsichtig oder kannst du den Mangel (z. B. einen Schimmelbefall) nicht selbst beheben, musst du dich an deinen Vermieter wenden. Schreib dazu eine Mängelanzeige, in der folgende Informationen enthalten sind:

  • Art und Ausmaß des Mangels
  • Aufforderung zur Beseitigung des Mangels
  • Hinweis, dass der beschriebene Mangel laut § 1096 ABGB eine Mietminderung rechtfertigt
  • Ankündigung, dass du deinen Mietzins um einen bestimmten Prozentsatz minderst, bis der Mangel behoben ist

Sobald dein Vermieter in Kenntnis gesetzt ist, kannst du die Mietminderung vornehmen.

Die Höhe der Mietminderung

Als Mieter kannst du selbst bestimmen, um wie viel Prozent du deinen Mietzins kürzen möchtest. Schießt du dabei aber übers Ziel hinaus und minderst deine Miete stärker, als der Mangel eigentlich rechtfertigt, kann dein Vermieter dies als Mietrückstand auslegen. Im schlimmsten Fall ist das ein Grund, das Mietverhältnis mit dir zu kündigen.

Um die Miete im richtigen Verhältnis zu kürzen, solltest du deshalb einige Punkte beachten:

  1. Recherchiere nach vergleichbaren Fällen in der Rechtsprechung! Lies nach, welche Mietminderungsquoten in der Vergangenheit von Gerichten bei ähnlichen Mietmängeln für zulässig erklärt wurden. Bedenke aber, dass diese Werte dir nur eine grobe Orientierung bieten können, denn auch die konkrete Höhe der Mietminderung ist letztendlich immer einzelfallabhängig.
  2. Hol dir rechtlichen Beistand! Eine Rechtsberatung durch die Mietervereinigung oder einen Anwalt kann dir aufzeigen, welche Möglichkeiten du hast und wie gut deine Chancen stehen, dass die Mietminderung als rechtmäßig gilt.
  3. Kläre die Höhe der Mietminderung mit deinem Vermieter ab! Möchtest du sichergehen, dass dein Vermieter keine Klage gegen die Minderung erhebt, kannst du natürlich direkt mit ihm verhandeln, um wie viel Prozent du deine Miete kürzt.

Entscheidet ein Gericht im Streitfall später, dass deine Mietminderung zu hoch angesetzt war, kann es passieren, dass du die Differenz zu dem Betrag, den das Gericht als angemessen für die Mietminderung ansieht, nachzahlen musst.

Weitere Informationen zur Mietminderung findest du unter https://www.mietrecht.com/mietminderung/.

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