Maklerprovision in Österreich: Wer zahlt und wie viel?

Ein Umzug bringt immer Kosten mit sich, besonders wenn ein Makler im Spiel ist. Die Aufgabe eines Maklers ist es, Wohnungssuchende und Anbieter zusammenzubringen, sowohl bei der Miete als auch beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks.

Kurz gesagt: Bei Mietwohnungen gilt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip. Die Provision zahlt, wer den Makler als Erster beauftragt hat, in der Praxis meist der Vermieter (§ 17a Maklergesetz). Als Mieter zahlst du nur, wenn du selbst den Makler als Erster mit der Suche beauftragt hast, und dann höchstens zwei Bruttomonatsmieten plus 20 % Umsatzsteuer. Beim Kauf einer Immobilie zahlen meist Käufer und Verkäufer jeweils bis zu 3 % des Kaufpreises plus Umsatzsteuer.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf?

Beim Kauf einer Immobilie in Österreich tragen Käufer und Verkäufer die Provision üblicherweise zu gleichen Teilen: Beide zahlen dem Makler eine eigene Provision bis zum gesetzlichen Höchstsatz. Es kann aber auch anders vereinbart werden, etwa dass der Verkäufer die Provision allein trägt. Dann kann die Immobilie „provisionsfrei“ angeboten werden.

Immobilienmakler dürfen in Österreich für beide Seiten tätig sein. Wird der Makler als Doppelmakler tätig, muss er das beiden Auftraggebern mitteilen (§ 5 Abs. 3 Maklergesetz). Mehr zu Rechten und Pflichten von Maklern findest du bei der Mietervereinigung.

Wer zahlt die Provision bei der Miete: Mieter oder Vermieter?

Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das Bestellerprinzip, genauer das Erstauftraggeberprinzip (§ 17a Maklergesetz):

• Hat der Vermieter den Makler als Erster beauftragt, darf der Makler nur mit dem Vermieter eine Provision vereinbaren. Das ist der Normalfall, etwa wenn du dich auf ein Inserat meldest.
• Hast du als Wohnungssuchender den Makler als Erster mit der Suche beauftragt, darf er mit dir eine Provision vereinbaren.
• Auch dann zahlst du nichts, wenn der Makler mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung wirtschaftlich verbunden ist, wenn der Vermieter bewusst keinen Maklervertrag geschlossen hat, damit du zahlst, oder wenn der Makler die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder bewirbt.

Der Makler muss jeden Maklervertrag mit Datum schriftlich festhalten und dir nachweisen, dass er von dir Provision verlangen darf. Vereinbarungen, mit denen du die Provision trotzdem an den Vermieter oder eine Ablöse ohne Gegenwert an den Vormieter zahlen sollst, sind unwirksam. Wer gegen diese Regeln verstößt, riskiert eine Verwaltungsstrafe von bis zu 3.600 Euro. Für Dienst- und Werkswohnungen gelten die Regeln nicht.

Wie hoch darf die Maklerprovision in Österreich sein?

Die Höchstsätze stehen in der Immobilienmaklerverordnung. Sie richten sich bei der Miete nach dem Bruttomietzins und beim Kauf nach dem Kaufpreis. Zu allen Beträgen kommen 20 % Umsatzsteuer.

Höchstprovision bei der Miete

Höchstzulässige Provision für den Mieter, wenn er den Makler als Erster beauftragt hat:

• Unbefristeter oder auf mehr als drei Jahre befristeter Mietvertrag: höchstens 2 Bruttomonatsmieten
• Auf höchstens drei Jahre befristeter Mietvertrag: höchstens 1 Bruttomonatsmiete
• Hausverwaltung als Makler (laut Arbeiterkammer):
  • befristete Mietverträge bis zu drei Jahren: höchstens 0,5 Bruttomonatsmieten
  • Mietverträge länger als drei Jahre und unbefristete: höchstens 1 Bruttomonatsmiete

Vom Vermieter darf der Makler höchstens drei Bruttomonatsmieten verlangen. Der Bruttomietzins besteht aus Hauptmietzins, Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben und dem Entgelt für mitvermietete Einrichtung, ohne Umsatzsteuer (§ 24 Immobilienmaklerverordnung).

Gut zu wissen: Seit 1. Jänner 2026 müssen befristete Mietverträge im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes mindestens drei Jahre dauern, bei Vermietern, die Unternehmer sind, mindestens fünf Jahre. Mehr dazu in unserem Artikel Mietvertrag kündigen in Österreich.

Höchstprovision beim Kauf

Die maximale Provision für Käufer und für Verkäufer (jeweils) berechnet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie (§ 15 Immobilienmaklerverordnung):

• Kaufpreis über 48.448,51 Euro: 3 %
• Kaufpreis zwischen 36.336,42 und 48.448,51 Euro: Fixbetrag von 1.453,46 Euro
• Kaufpreis bis 36.336,42 Euro: 4 %

Zu diesen Höchstsätzen kommen jeweils 20 % Umsatzsteuer. Mit dem Maklerprovisionsrechner der Arbeiterkammer kannst du die höchstzulässige Provision für eine Mietwohnung berechnen.

Kann man die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Wer eine Wohnung vermietet, kann die Maklerprovision bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend machen.

Ob du als Mieter die Provision absetzen kannst, etwa bei einem beruflich bedingten Umzug, hängt vom Einzelfall ab. Lass das am besten vom Finanzamt oder einer Steuerberatung prüfen. Was beim Umzug sonst absetzbar ist, liest du in unserem Artikel Umzugskosten von der Steuer absetzen.

Seit wann gilt das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip gilt seit 1. Juli 2023. Es wurde mit einer Novelle des Maklergesetzes (BGBl. I Nr. 24/2023) eingeführt und gilt für Wohnungsmietverträge unabhängig davon, ob die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz fällt. Eine Zusammenfassung findest du auf oesterreich.gv.at.

Wissenswertes zur Maklerprovision

• Maklerprovisionen sind in Österreich umsatzsteuerpflichtig. Der Makler sollte die 20 % Umsatzsteuer daher von vornherein in seiner schriftlichen Provisionsforderung ausweisen.
• Allgemeine Kosten seines Geschäftsbetriebs kann der Makler nicht verrechnen. Aufwendungen für zusätzliche Aufträge, etwa besondere Inserate, musst du nur ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde; als Konsument nur bei schriftlicher Vereinbarung (§ 9 Maklergesetz).

Die richtige Wohnung zu finden, kann viel Zeit kosten. Ein guter Makler kann die Suche deutlich vereinfachen. Tipps für die Suche auf eigene Faust findest du in unseren Beiträgen zur Wohnungssuche, zur Wohnungsbesichtigung und zu Wohnformen für Studenten. Bevor du unterschreibst, hilft dir unser Mietvertragscheck.